RERA (रेरा) क्या है? रेरा अधिनियम 2016 के बारे में बताइए ।  पंजीकरण ,इसके लाभ और जुर्माना। 

 RERA, Kya Hai, रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण( रेरा) रियल एस्टेट( विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 भारत के संगठित रियल एस्टेट क्षेत्र के विनियमन की दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम है । RERA (रेरा) अधिनियम   धोखाधड़ी करने वाले बिल्डरों या डेवलपर जो भ्रामक दावों से पीड़ित जमीन जायदाद और घर के खरीदार के अधिकारों के संरक्षण के रूप में काम करता है ।

RERA, कुछ राज्य को छोड़कर, यह भारत के लगभग सभी राज्यों में रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने के लिए राज्य रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण( रेरा) की स्थापना की गई है । जैसे बिहार रेरा, महाराष्ट्र रेरा राजस्थान  रेरा इत्यादि.

  रेरा क्या है?

RERA का पूरा नाम रियल स्टेट( विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 है ।RERA  को भारत के अब तक संगठित और अनियमित रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने के लिए तैयार किया गया है । एक कुशल नियामक के अभाव में, घर खरीदारों और डेवलपर्स के बीच झगड़ा और विवादों की घटनाएं बढ़ती जा रही थी ।

 2016 का RERA  अधिनियम रियल एस्टेट डेवलपर्स, प्रॉपर्टी खरीदारों, रियलिटी एजेंट और अन्य रियल एस्टेट क्षेत्र के हिट धारकों की चिताओंऔर शिकायतों को दूर करने के लिए लागू किया गया है।अधिनियम केलागू होने के बाद,जायदाद जमीन और घर खरीदारों द्वारा रेरा अनुमोदित परियोजनाओं को प्राथमिकता दी जा रहीहै ।

 500 वर्ग मीटर से अधिक की सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं को संबंधित RERA सभी अधिकारियों के साथ पंजीकृत होना जरूरी है । इसके अलावा, ऐसे बिल्डिंग को घर खरीदार को निर्माण की प्रगति के बारे में सूचित करना होगा साथ ही समय सीमा का पालन करना होगा और रेरा अधिनियम में बताए गए नियमों का पालन करना होगा ।

 रेरा अधिनियम, 2016 के लाभ

 रेरा अधिनियम लागू होने के दिन से ही कुछ लाभ लेकर आया है, चलिए इस पर एक नजर डालते हैं ।

•  RERA मैं भारत की रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और जवाब दे ही सुनिश्चित करने के लिए यह एक बहुत महत्वपूर्ण अधिनियम है । चुकी रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए प्रोजेक्ट शुरू करने से पहले राज्यRERA के साथ पंजीकरण करना अनिवार्य है । इसलिए भ्रामक दागों की घटनाएं कम हो गई है ।RERA अधिनियम घर खरीदारों और रियल एस्टेट डेवलपर्स दोनों के अधिकारों की सुरक्षा करता है ।
• RERA अधिनियम ने राज्य वर नियामक निकायों की स्थापना को अनिवार्य कर दिया है जो हर राज्य और केंद्र शासित प्रदेश में रियल स्टेट विकास पर नजर रखे हुए हैं पूर्ण मिलन इस परियोजना पूरी होने में देरी कम हुई है और घर खरीदारों से मिलने वाली भ्रामक जानकारी पर रोक लगी है ।
•  परियोजनाओं में देरी करने या अधिनियम का पालन न करने पर डिफॉल्ट करने वाले डेवलपर पर जुर्माना लगाकर घर खरीदारों को फायदा पहुंचाने के लिए जरूरी कानून बनाए गए हैं ।
•  हालांकि डेवलपर्स दो परिस्थितियों मेंRERA अधिनियम की धारा 5 के तहत परियोजना वितरण समय सीमा और जुर्माना मानदंडों में विस्तार की मांग कर सकते हैं ।
•  यदि बढ़ चक्रवात आदि जैसे प्राकृतिक आपदाओं के कारण परियोजना वितरण में देरी होती है, तो डेवलपर देरी को उचित ठहरने के लिए कारण बता सकता है और जुर्माना का भुगतान कर सकता है यदि कोई हो तो ।
•  यदि कच्ची माल की आपूर्ति में कमी, श्रम की कमी आदि है, तो डेवलपर यह उचित ठहरा सकता है कि उसकी कोई गलती नहीं है । हालांकि,  देरी  1 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए ।

RERA- घर खरीदने वालों के लिए लाभ:

 रेरा अधिनियम व्यापक रूप से घर खरीदारों के हितों की रक्षा करता है ।  चलिए एक नजर डालते हैं ।

•  रेरा अधिनियम की कार्यान्वयन के साथ डेवलपर को रेरा की आधिकारिक वेबसाइट पर परियोजना विवरण का खुलासा करना होगा और खरीदार के विश्वास को अस्वस्थ करने के लिए इसे नियमित रूप से अपडेट करना होगा ।
•  उपभोक्ता/ घर खरीदार प्लेटों के लिए कारपेट एरिया पर भुगतान करेगा ना की सुपर बिल्ट अप एरिया पर ।
•  रियल स्टेट डेवलपर को परियोजना निधि का लगभग 70% एक अलग एस्क्रो खाते में स्थानांतरित करना होगा, जिसका उपयोग वह केवल निर्माण उद्देश्यों के लिए कर सकता है ।
•  किसी परियोजना के निर्माण में किसी भी देरी के लिए डेवलपर को घर खरीदार को 2% का भुगतान करना होगा ।
•  किसी प्रोजेक्ट की डिलीवरी पोस्ट करें: डेवलपर को पहले 5 वर्षों तक घर खरीदारों को निर्माण देशों के लिए निशुल्क सेवाएं प्रदान करनी होगी ।
•  डेवलपर को 120 दिनों के भीतर घर खरीदारों की चिताओं का समाधान करना होगा ।
•  डेवलपर किसी परियोजना में कल घर खरीदारों के काम से कम1/3 की सहमति के बिना अनुमोदित भवन योजना में बदलाव नहीं कर सकता है ।
•  रेरा अधिनियम के अनुसार, डेवलपर घर खरीदारों से अग्रिम राशि के रूप में 10% से अधिक नहीं ले सकता है ।
•  टाइटल डीड में किसी भी संगति के मामले में, अधिनियम घर खरीदार को डेवलपर से मुआवजा मांगने का अधिकार देता है ।
•  ऐसी परियोजनाओं जो 500 वर्ग मीटर या 8 से अधिक अपार्टमेंट के क्षेत्र में फैली हुई है, उन्हें रेरा के साथ पंजीकृत होना होगा ।
•  प्रत्येक डेवलपर के लिए प्राप्त धन का 70% एक अलग एस्क्रो खाते मैं डालना अनिवार्य है ।
•  बिल्डर और घर खरीदार के बीच केवल एक मॉडल सेल एग्रीमेंट बनाया जाएगा ।

 रियल एस्टेट डेवलपर्स RERA  के तहत अपनी परिजनों को कैसे पंजीकृत कर सकते हैं?

 अपने रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को पंजीकृत करने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर/ बिल्डर को संबंधित राज्य रियल स्टेट नियामक प्राधिकरण RERA  को ऐसे समय के भीतर और प्राधिकरण द्वारा निर्दिष्ट अपेक्षित शुल्क भुगतान के साथ एक आवेदन जमा करना होगा । डेवलपर को RERA के साथ प्रोजेक्ट पंजीकरण आवेदन के साथ निम्नलिखित दस्तावेज शामिल करने होंगे ।

•  डेवलपर की कंपनी/ उद्यम का संक्षिप्त विवरण, नाम, प्रकार( कंपनी, साझेदारी, या स्वामित्व) के साथ पंजीकृत पता, साथ ही प्रमोटर/ डेवलपर का नाम और फोटो ।
•  पिछले 5 वर्षों के भीतर संबंधित डेवलपर द्वारा शुरू की गई परियोजनाओं का विवरण और परियोजना की वर्तमान स्थिति । डेवलपर द्वारा किसी भी मामले या देय  भुगतान का विवरण ।
•  रियलिटी परियोजना के लिए प्रारंभ प्रमाण पत्र की प्रमाणित प्रति और सक्षम प्राधिकारी से अनिवार्य अनुमोदन ।
•  यदि डेवलपर परियोजना को चरणों में पूरा करना चाहता है, तो प्रत्येक परियोजना चरण के लिए सक्षम प्राधिकारी से उपयुक्त आवश्यकताओं की सत्यापित प्रति अलग से प्राप्त करें ।
•  भवन लेआउट योजना, अंतिम स्वीकृत योजना और किसी विशिष्ट चरण या प्रस्तावित परियोजना का विवरण सक्षम प्राधिकारी द्वारा विधिवत अधिकृत होना चाहिए ।
•  परियोजना में पूर्ण किए जाने वाले विकास कार्यों की जानकारी ।
•  सटीक परियोजना स्थान, परियोजना के लिए उपयोग की जाने वाली भूमिका सीमांकन, स्पष्ट सीमाओं के साथ परियोजनाओं के समापन बिंदुओं के देशांतर और अक्षांश के बारे में विवरण ।
•  बिक्री समझौते, कन्वेंस डिड और आवंटन पत्र का पूरा परफॉर्म जिस पर घर खरीदने वालों को हस्ताक्षर करना होगा ।
•  संबंधित परियोजना में बिक्री के लिए प्लेटो/ अपार्टमेंटों की संख्या.. विन्यास और कालीन  क्षेत्र यदि कोई हो बिक्री के लिए अपार्टमेंट के साथ शामिल है ।
•  प्रस्तावित परियोजना में बिक्री के लिए क्षेत्र की विशेषताएं और गेराज की संख्या ।
•  परियोजना के निर्माण से संबंधित लोगों के नाम और पते की प्रमाण जैसे ठेकेदार ,आर्किटेक्ट संरचनात्मक इंजीनियर, रियल एस्टेट एजेंट इत्यादि ।

 डेवलपर को अपनी या किसी अधिकृत व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षरित शपथ पत्र द्वारा समर्थित एक घोषणा शामिल करनी होगी । हलफनामे में निम्नलिखित 6 प्रमुख शामिल हैं-

•  शीर्षक: डेवलपर के पास उसे भूमि का कानूनी स्वामित्व है जिस पर परियोजना विकसित करने का प्रस्ताव है । यदि भूमि किसी अन्य व्यक्ति की स्वामित्व में है, तो ऐसे स्वामित्व के लिए विद्या और विद्या दस्तावेज प्रस्तुत किए जाने चाहिए ।
•  संबंधित भूमि सभी बडो से मुक्त होनी चाहिए, या यदि कोई बड़ा मौजूद है, तो उसका विवरण और मात्रा , शीर्षक, अधिकार, हित  या शामिल पशुओं के नाम के साथ होनी चाहिए ।
•  परियोजना या चरण पूरा होने की अनुमानित अवधि। 
•  रियल एस्टेट डेवलपर/ प्रमोटर को परियोजना के लिए घर खरीदारों द्वारा दी गई राशि का 70% एक समर्पित स्क्रू खाते में जमा करना होगा, जिसे एक अनुसूचित बैंक में रखा जाना चाहिए । बिल्डर इस खाते से धन का उपयोग केवल परियोजना की निर्माण लागत को कवर करने के लिए कर सकता है । किसी आर्किटेक्ट या प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा परमानंद जिसमें कहा गया हो की निकासी संकलन होनी चाहिए ।
•  डेवलपर प्रत्येक वित्तीय वर्ष की समाप्ति के बाद बैंक खातों का ऑडिट करने के लिए एक प्रैक्टिसिंग चार्टर्ड अकाउंटेंट नियुक्त करेगा ।
•  से सभी लंबित अनुमोदन समय पर लगा पूर्ण बना संबंधित परियोजना के डेवलपर  ने RERA  अधिनियम के अनुसार आवश्यक सभी दस्तावेज संलग्न किए हैं ।

RERA  के तहत बिल्डर द्वारा आवश्यक जानकारी:

 किसी बिल्डर को RERA  के तहत संपत्ति पंजीकृत करते समय निम्नलिखित विवरणों की आवश्यकता होगी:

•  पंजीकृत किए जाने वाले अपार्टमेंटों की संख्या
•  अपार्टमेंट का प्रकार
•  सभी अपार्टमेंट का कारपेट एरिया
•  किसी भी बड़े परिवर्तन या आवंटन के लिए प्रभावित लोगों से एक सहमति पत्र जमा करना होगा
•  एक बिल्डर को बिना बिक्री इन्वेंटरी, लंबित अनुमोदन या अधिक जैसे विवरणों के साथ RERA  वेबसाइट को त्रैमासिक अपडेट करना होगा ।
•  परियोजना पूर्ण होने की समय सीमा
•  विज्ञापन में कोई झूठी प्रतिबद्धता नहीं होनी चाहिए
•  इकाइयों को मनमाने ढंग से रद्द नहीं किया जा सकता

RERA  के तहत शिकायत कैसे दर्ज करें?

 किसी बिल्डर, प्रमोटर या रियल स्टेट एजेंट के खिलाफ शिकायत रियल एस्टेट( विनियमन और विकास) अधिनियम 2016 की धारा 31 के तहत RERA  में दर्ज की जा सकती है । या शिकायत एक निर्णायक अधिकारी के पास भी की जा सकती है । एक आवेदक शिकायत फॉर्म- फार्म एम और फॉर्म इन दर्ज कर सकता है हालांकि, फार्म एक विशेष प्रारूप में निर्धारित किया जाना चाहिए जिसमें शिकायत दर्ज की जाएगी और 90 दिनों के भीतर शिकायत का समाधान किया जाएगा ।

RERA  के मुताबिक अगर बिल्डर पजेशन में देरी करता है तो क्या होगा?

RERA अधिनियम की धारा 18 की तरह यदि प्रमोटर की ओर से संपत्ति के कब्जे में देरी होती है, तो उपभोक्ता समझौते को समाप्त कर सकता है और धन वापसी का अनुरोध कर सकता है । अगर यह देरी जारी रहे तो प्रमोटर को उपभोक्ता द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि ब्याज सहित लौटना होगी । धारा 18 उपभोक्ता को परियोजना जारी रखने और संपत्ति पर कब्जा होने तक हर महीने की देरी के लिए डेवलपर से मुआवजे का दावा करने की भी अनुमति देता है ।

 अगर डेवलपर द्वारा दे ब्याज की दर और ऐसी शिकायत का प्रारूप रेरा नियमों के तहत निर्दिष्ट किया गया है जो अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग है । उपभोक्ता अधिनियम की धारा 31 के तहत कब्जे में देरी के मामले में डेवलपर के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं । धारा 31 के अनुसार कोई भी पीड़ित व्यक्ति उक्त अधिनियम के उल्लंघन के लिए नियामक प्राधिकरण के पास शिकायत दर्ज कर सकता है । शिकायत घर खरीदार के साथ-साथ अवंतियों के संघ द्वारा भी दर्ज की जा सकती है ।

 रेरा वेबसाइट कौन-कौन से राज्य में शुरू की गई है।

 RERA के तहत एस्क्रो अकाउंट क्या है?

 रेरा  अधिनियम के अनुसार घर खरीदने वालों से ली गई कुल राशि का लगभग  70% हिस्सा एस्क्रो अकाउंट 70% हिस्सा में रखा जाना जरूरी है । एस्क्रो अकाउंट एक बैंक खाता है जो रियल एस्टेट डेवलपर द्वारा किसी भी डिफॉल्ट के मामले में  । क्षतिपूर्ति के रूप में कार्य करता है  ।

 चुकी घर खरीदने वालों से लिए गए पैसे का लगभग 30% ही निर्माण उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जा सकता है, शेष पैसा एस्क्रो अकाउंट  में सुरक्षित रखा होता है । एस्क्रो अकाउंट की अवधारणा उन घटनाओं को ध्यान में रखते हुए तैयार की गई थी जहां डेवलपर्स घर खरीदने वालों से पैसे लेते थे और पूरी राशि का उपयोग निर्माण उद्देश्यों के लिए करते थे।यदि परियोजना अटक गई या  की सुविधा में घर खरीदने वालों की मेहनत की कमाई को धोखेबाज डेवलपर्स या बिल्डर से बचाया है । बंद हो गई तो घर खरीदारों द्वारा जमा की गई पूरी राशि डूब गई।एस्क्रो अकाउंट की सुविधा ने घर खरीदने वालों की मेहनत की कमाई को धोखेबाज डेवलपर से बचाया है।

 RERA एक्ट में सुपर बिल्ड अप एरिया को लेकर क्या बदलाव प्रस्तावित हैं?

 रेरा अधिनियम के अनुसार, रियल स्टेट परियोजनाओं के प्रमोटर घर खरीदने दरों से केवल कारपेट एरिया के लिए शुल्क लेंगे । यह सुपर बिल्ड अप क्षेत्र के लिए चार्ज करने की पिछली प्रथा के विपरीत है । शुरुआती लोगों के लिए सुपर बिल्डर क्षेत्र में सामान्य क्षेत्र जैसे रिसेप्शन , लॉबी,सीढ़ी , लिफ्ट सॉफ्ट आदि शामिल है । दूसरी और कालीन क्षेत्र घर का शुद्ध उपयोग योग्य क्षेत्र है ।

 डेवलपर द्वारा भवन योजना में बदलाव के बारे में RERA  अधिनियम क्या कहता है?

 कुछ रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा धोखाधड़ी और कदाचार को रोकने के लिए RERA  अधिनियम लाया गया है ।RERA  एक्ट रियल एस्टेट डेवलपर को बिल्डिंग प्लान में एक तरफ कोई भी बदलाव करने से रोकता है । रेरा अधिनियम डेवलपर को परियोजना के2/3  से अधिक अवंतियों की लिखित सहमति के बिना पवन या सामान्य क्षेत्र की स्वीकृत भवन योजना में कोई भी बदलाव करने से प्रतिबंधित करता है ।

RERA  के तहत कौन से दंड हैं?

 RERA अधिनियम प्रमोटर्स या बिल्डरों के लिए कानून का पालन न करने पर दंड का प्रावधान करता है । यहां उन डंडों की सूची दी गई है जो एक बिल्डर /डेवलपर को मिल सकते हैं, यदि कोई घर खरीदार उसके खिलाफ शिकायत दर्ज करता है ।

•  यदि डेवलपर्स संबंधित RERA  के तहत पंजीकरण नहीं करते हैं तो उन्हें परियोजना की अनुमानित लागत का 10% भुगतान करना होगा । साथ ही यदि वे परियोजना के बारे में कोई गलत जानकारी देने के दोषी पाए जाते हैं तो उनसे परियोजना की अनुमानित लागत का 5% शुल्क लिया जाएगा ।
•  यदि यदि कोई डेवलपर  RERA अधिनियम के तहत किसी भी कानून का उल्लंघन करता पाया जाता है तो 3 साल तक की कैद या परियोजना की अनुमानित लागत का 10% जुर्माना होगा ।
•  यदि रियल एस्टेट एजेंट वैद्य RERA  पंजीकरण के बिना अपने प्रोजेक्ट पर निर्माण या बिक्री करते हुए पाए जाते हैं तो उन्हें प्रतिदिन ₹10,000 या प्रोजेक्ट की लागत का 5% तक का भुगतान करना होगा ।
•  RERA के साथ किसी भी गंभीर गैर अनुपालन पर डेवलपर्स पर परियोजना के मूल्य का 5% तक जुर्माना लगाया जाएगा ।
•  यदि कोई बिल्डर अपील न्यायाधिकरण के फैसले का अनुपालन नहीं करता है तो उसे 1 वर्ष तक की कैद या परियोजना की लागत का 10% या दोनों का दंड भुगतना पड़ सकता है ।
•  शिकायत दर्ज करने से पहले घर खरीदारों को अतिरिक्त सतर्क रहना चाहिए क्योंकि यदि डेवलपर पर लगाए गए आरोप निराधार या गलत पाए गए तो घर खरीदार को परियोजना के मूल्य का 5% तक जुर्माना देना होगा । साथ ही अपीलीय न्यायाधिकरण का अनुपालन न करने पर घर खरीदार को परियोजना की लागत का 10% या 1 साल तक की कैद का सामना करना पड़ेगा ।

RERA  के सामने क्या चुनौतियां हैं?

 वास्तव में  RERA रियल एस्टेट में उठाया गया एक उल्लेखनीय कदम है और हाल ही में इसके परिणाम दिखे हैं । RERA  रेरा अधिनियम ने रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता बढ़ा दी है जिस गैर पंजीकृत खिलाड़ियों को बाजार से हटकर निवेशकों और घर खरीदारों के लिए एक सुरक्षित वातावरण प्रदान किया गया है । इसके बावजूद, RERA  अधिनियम में कई चुनौतियां और कमियां है जैसे

 परियोजना अनुमोदन के संबंध में नियमों का अभाव: 

 घर खरीदारों और रियल एस्टेट डेवलपर्स के कर्तव्यों और अधिकारों के बारे में विस्तार से बात करने के बावजूद रेरा अधिनियम सरकारी अधिकारियों से मंजूरी के कारण आवश्यक अनुमोदन में देरी के मुद्दे पर चुप है । सामान्य तौर पर सभी सरकारी अनुमोदनों में आवेदन की तारीख से 2 साल तक का समय लगता है । यह अधिनियम देरी के लिए सरकारी अधिकारियों को जिम्मेदार नहीं ठहरता है ।

 कोई एकल खिड़की तंत्र नहीं:

 कोई एकल खिड़की तंत्र नहीं रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर को प्रत्येक सरकारी विभाग से व्यक्तिगत मंजूरी लेने के लिए बहुत कठिनाई का सामना करना पड़ता है और यह समग्र परियोजना वितरण समय रेखा को बढ़ाता है । एकल खिड़की तंत्र की उपस्थिति से परियोजना को पूरा करने में कई गुना तेजी आएगी ।

  कठिन पंजीकरण प्रक्रिया:

 राज्य रेरा में एकरूपता नहीं होने से पंजीकरण प्रक्रिया बहुत कठिन हो जाती है । उदाहरण के लिए दो रेरा या एक वैकल्पिक प्राधिकरण जैसे कि पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेटेड अथॉरिटी की उपस्थिति परियोजनाओं और रियल एस्टेट एजेंट के पंजीकरण को भ्रमित करने वाली और थकाऊ बना देती है ।

 तकनीकी ज्ञान की कमी:

 ऑनलाइन और प्रौद्योगिकी समर्थित पंजीकरण प्रक्रिया महानगरीय डेवलपर्स के लिए तो उपयोगी है लेकिन यह गैर मेट्रो और टायर 2 और 3 शहरों के डेवलपर्स और बिल्डरों के लिए एक समस्या पैदा करती है । रेरा को डेवलपर की शिक्षा के लिए एक आउटरिच  कार्यक्रम शुरू करना चाहिए और स्थानीय भाषाओं में पंजीकरण प्रक्रिया शुरू करने का प्रयास करना चाहिए ।

Read More:Skills That You Can Learn In The Real Estate Market

SUMMARY:

 रेरा निर्णायक रूप से पारदर्शिता बढ़ाने विसंगतियों को दूर करने और घर खरीदारों और रियल एस्टेट डेवलपर्स के हितों की रक्षा के लिए रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने के लिए 2016 में RERA  अधिनियम लागू किया गया था । या पूरे भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने में बड़े पैमाने पर मदद करता है ।

FAQ.